1. August 2019
Denys Sokolow

Anstehende Minuszinsen jetzt auch für Kleinsparer lassen viele darüber nachdenken, in welchen Marktsegmenten das Kapital für die Altersversorgung noch verlustfrei angelegt werden kann, im besseren Fall sogar mit positiven Erträgen, die die Inflationseinbußen ausgleichen. Wohnimmobilien sind begehrt und teuer. Dabei lohnt es sich, den Horizont zu erweitern auf Retail-Immobilien, denn auch der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt erfreut sich einer hohen Nachfrage und lukrativer Renditen. Als Retailimmobilien werden Gewerbeimmobilien ohne Wohnanteil bezeichnet, die in erster Linie an Wiederverkäufer wie Geschäfts- und Einkaufszentren vermietet sind.

Investition in Wohnungen ist als Geldanlage breiten Bevölkerungsschichten bekannt, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung. Doch auch Gewerbeimmobilien eignen sich als Kapitalanlage, allen voran Geschäfts- und Einkaufszentren, am besten ebenfalls in vermieteter Form. Allerdings sind Gewerbeimmobilien meist deutlich größer und teurer als Privathäuser, der Kauf einer abgeschlossenen Wohneinheit scheidet da aus. Dennoch bieten Investitionen in diesem Segment konkurrenzfähige Renditeaussichten. Für kleinere Investition können Immobilienfonds den Weg in den Markt ebnen.

Allen Schwierigkeiten kleiner Händler zum Trotz trägt noch ein großer Teil der Kunden sein Geld in stationäre Geschäfte. Gerade Geschäfts- und Einkaufszentren mit großer Angebotsmischung sind hier beliebt. Bei Einkaufsstraßen hängt die Kundenakzeptanz eher vom Setting ab, Plätzen, Bäumen und Cafés, der Wohlfühlatmosphäre rund um die Einkaufsmeile. Deutschlandweit floss 2017 ein Investmentvolumen von 14,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien – also die eigens dafür errichteten Center- und Shoppingbauten. Damit handele es sich um eines der besten Ergebnisse seit 2005, urteilt der Immobiliendienstleister CBRE. Im Vergleich zu 2016 war das eine Steigerung von über 10 Prozent und übertraf damit bei Weitem den zehnjährigen Durchschnitt von 9,7 Milliarden Euro.

Geschäftshäuser erbrachten nach CBRE-Informationen zur Jahresmitte 2018 eine Spitzenrendite von 3 Prozent. Shopping-Center in Top-Investmentzentren konnten Spitzenrenditen von 3,8 Prozent vorweisen, erstklassige Fachmarktzentren mit langlaufenden Mietverträgen glänzten zur Jahresmitte 2018 mit Nettoanfangsrenditen von 4,5 Prozent, Fachmärkte gar mit 5,4 Prozent. Selbst  in prosperierenden B-Standorten brauchten sich Center mit einer Nettoanfangsrendite von 4,5 Prozent nicht verstecken, berichtet Patrick Eisele vom Anlegerportal portfolio-institutionell.de.

Für Anleger, die ihr Kapital vor dem Abschmelzen schützen wollen, sind das keine schlechten Zahlen. Wie in jeder Form der Kapitalanlage haben auch Gewerbeimmobilien ihre Vor- und Nachteile, die es zu kennen gilt.

Wertstabilität und solide Rendite wiegen immer noch bei den meisten Käufern als Hauptargument, das zum Tragen kommt, wenn sie denn die Immobilie gut gepflegt beziehungsweise geführt wird. Ein guter Mieter oder Pächter, beispielsweise ein großes und gut laufendes Unternehmen, sichert in einer Gewerbeimmobilie für viele Jahre die vertraglich zugesicherten Einnahmen. Das macht die Rendite weitgehend in fester Höhe planbar und begrenzt die Sorge auf hohe Verluste durch Leerstand. Für Gelassenheit sorgen auch Mietverträge von normalerweise 10 Jahren und mehr. Geringe Fluktuation steht ebenfalls für Kontinuität. Ein grundsätzliches Risiko von Mietausfällen bleibt immer, bei jedoch geringer Wahrscheinlichkeit. Einzupreisen ist auch der steuerliche Vorteil. Viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, können steuerlich berücksichtigt gemacht werden.