13. Dezember 2018
Anastasia Bergstern

Wir erleben erneut einen der größten Immobilienboom in der Geschichte der Vereinigten Staaten.

Wie lange dies dauern wird und wohin es als nächstes gehen wird, ist jetzt unmöglich vorherzusagen.

Es ist jedoch an der Zeit, dies zu beachten: Die Daten zeigen, dass dies der drittgrößte Immobilienboom der Vereinigten Staaten in der Moderne ist.

Seit dem Ende der letzten Finanzkrise im Februar 2012 sind die Preise für Bestandsimmobilien in den Vereinigten Staaten kontinuierlich und enorm gestiegen. Laut dem S & P / CoreLogic / Case-Shiller-Index für nationale Eigenheimpreise, waren die Preise um 53 Prozent höher als 2012 am unteren Ende des Marktes.

Das bedeutet im Durchschnitt, dass ein Haus, das im Jahr 2012 für 200.000 Dollar verkauft wurde, im September 300.000 Dollar bringen würde.

Selbst nach Berücksichtigung der Inflation des Verbraucherpreisindex stiegen die realen Immobilienpreise in diesem Zeitraum um fast 40 Prozent. Das ist eine deutliche Steigerung in weniger als sieben Jahren.

Nach den Angaben handelt es sich in Wirklichkeit um den drittstärksten nationalen Boom seit dem Beginn des Verbraucherpreisindex im Jahre 1913, und zwar nur hinter dem explosiven Preisanstieg, der zu der großen Finanzkrise vor einem Jahrzehnt geführt hat, und eine Verbindung mit dem Zweiten Weltkrieg und dem großen Baby Boom der Nachkriegszeit.

Weg zur Immobilienblase

Der Boom Nr. 1 trat zwischen Februar 1997 und Oktober 2006 auf, als die realen Preise der US-amerikanischen Häuser um 74 Prozent stiegen. Dies war eine Zeit intensiver spekulativer Begeisterung – für Häuser und für Finanzinstrumente, die auf Hypotheken als Investitionen basieren – und es war auch eine Zeit großer regulatorischer Selbstzufriedenheit. Der Begriff „Häuser spiegeln“ wurde damals populär. Die Menschen nutzten den Boom aus, indem sie Häuser kauften und sie erst Monate später mit großem Gewinn verkauften.

Dieser Boom endete katastrophal. Die steigenden Bewertungen brachen zusammen mit einem Rückgang der realen Preise für bestehende Häuser um 35 Prozent ein und führten zu der Finanzkrise, die die Welt 2008 und 2009 erfasst hatte.

Der zweite Immobilienboom

Der zweitgrößte Aufschwung von 1942 bis 1947 hatte günstigere Folgen. In diesem Zeitraum von fünf Jahren stiegen die realen Preise der bestehenden Häuser um 60 Prozent.

Booms und Büsten wurzeln in populären Erzählungen mit komplexen sozialpsychologischen Wurzeln. Dieser Boom konzentrierte sich auf einen kriegsbedingten Wohnungsmangel, eine enorme Zunahme an Neugeborenen und Familien, die nach dem Krieg eine Wohnung brauchen würden, und die G.I. Bill, die Eigenkäufe von Veteranen subventionierte. Die Hauspreise sanken nach dem Ende des Booms nicht signifikant.

Anzeichen einer Schwäche auf dem Wohnimmobilienmarkt werden heute von einigen als Signal dafür gewertet, dass die Preise für Einfamilienhäuser bald nachgeben können, da sie nach 2006 stark gesunken sind. Zu den Frühindikatoren zählen die Baugenehmigungen und der Verkauf von Bestandsimmobilien neue Häuser, sind alle in den letzten Monaten zurückgegangen.

Aber mit wenigen Beispielen extremer Booms können wir nicht sicher sein, was solche Indikatoren für den aktuellen Markt bedeuten.

Die niedrigsten Zinsen, die von der Federal Reserve und anderen Zentralbanken als Reaktion auf die Finanzkrise verhängt wurden, sind der häufigste Schuldige im gegenwärtigen Boom. Diese Einschätzung ist offensichtlich augenfällig, da diese drei größten landesweiten Wohnungsbaubooms alle sehr niedrige Zinssätze enthielten.

Die Marktreaktion auf Zinssätze ist jedoch kaum unmittelbar oder vorhersehbar. Der Immobilienmarkt reagiert nicht so direkt auf Zinsänderungen, wie Sie vielleicht erwarten. In den fast sieben Jahren des derzeitigen Booms, von Februar 2012 bis heute, sind alle wichtigen inländischen Zinssätze gestiegen, nicht gesunken. Obwohl die Zinssätze niedrig waren, haben sie sich in die falsche Richtung bewegt, der Boom hat sich jedoch fortgesetzt.

Eine andere Erklärung ist einfaches Wirtschaftswachstum. Historisch gesehen haben die Preise für bestehende Häuser – im Gegensatz zum Angebot an Neubauten – im Allgemeinen nicht auf das Wirtschaftswachstum reagiert. In den 50 Jahren von 1950 bis 2000 stiegen die realen Preise für bestehende Häuser nur um 20 Prozent, obwohl sich der reale Bruttogewinn um das Sechsfache erhöhte.

Die einfachste Erzählung, die für den gegenwärtigen Boom gegeben wird, ist nur, dass die Finanzkrise von 2008-2009 und die sogenannte Große Rezession vorüber sind und sich die Eigenheimpreise normalisieren.

Aber diese Erklärung schneidet es auch nicht ab. Im September lagen sie nominell um 11 Prozent über dem nominellen Höchststand von 2006 und real fast ebenso hoch. Dies ist keine Rückkehr zur Normalität, sondern ein Markt, der scheinbar zu einem Rekord aufsteigt.

Der Beitrag von Präsident Trump zum aktuellen Boom ist schwer einzuschätzen.

Es ist sicherlich weniger offensichtlich als die Rolle von Präsident George W. Bush im Boom von 1997 bis 2006. Herr Bush pries die Vorteile der „Eigentümergesellschaft“ und 2003 unterzeichnete er den American Dream Downpayment Act, der den Kauf von Eigenheimen subventionierte. Bei seiner Wiederwahl 2004 hat er kühn behauptet: „Wir wollen, dass mehr Menschen ein eigenes Haus besitzen.“ Dies scheint zu einer Atmosphäre hoher Erwartungen in Bezug auf die Preissteigerungen der Häuser beigetragen zu haben.

Die Haltung der Trump-Regierung gegenüber dem Wohnungswesen ist weniger klar. Präsident Trumps Slogan „Make America Great Again“ hat einen Oberton des „amerikanischen Traums“. Aber die Bestimmungen seines Steuerreform- und Beschäftigungsgesetzes von 2017 waren für Hausbesitzer unfreundlich.

Selbst ohne größere Zinserhöhungen scheint es eine Begrenzung zu geben, wie stark die Preise bestehender Häuser steigen können. Schließlich müssen die Menschen Schwierigkeiten haben, eine Reihe von Lebenshaltungskosten zu decken, und Bauunternehmer bieten neue Angebote an, um mit den bestehenden Häusern auf dem Markt zu konkurrieren.

Vielleicht sind die Hauspreissteigerungen jetzt eine sich selbst erfüllende Prophezeiung. Wie John Maynard Keynes 1936 in seiner „Allgemeinen Theorie der Beschäftigung, des Zinses und des Geldes“ argumentierte, scheinen die Menschen „einen einfachen Glauben an die konventionelle Bewertungsgrundlage“ zu haben.

Wenn jetzt die Hauspreise traditionell um 5 Prozent steigen, werden die Verkäufer, die sonst keine Ahnung hätten, was sie für ihre Häuser fordern sollten, einen auf dieser Konvention basierenden Preis veranschlagen. Und auch Käufer werden nicht das Gefühl haben, dass sie zu viel bezahlen, wenn sie die Konvention akzeptieren. In den Vereinigten Staaten glauben wir vielleicht, dass der Prozess alles Teil des „amerikanischen Traums“ ist.

Es kann natürlich nicht ewig so weitergehen. Aber wann es enden wird, ist nicht erkennbar. Die Daten können uns nicht sagen, wann sich die Preise einpendeln oder ob sie katastrophal einbrechen werden. Alles, was wir wissen, ist, dass die Preise mit einer Geschwindigkeit gestiegen sind, die in der amerikanischen Geschichte selten vorkommt.