18. Mai 2018
Gabriela Litzenburg

Dr. Diehl: „Guten Tag meine Damen und Herren, wir sind heute zu Gast bei der Hartrampf Grundinvest GmbH in Leipzig. Mein Name ist Dr. Manuela Diehl, ich bin freie Journalistin und ich spreche heute mit dem Immobilien-Experten Klaus Hartrampf über den Wohnungsmarkt in Chemnitz und insbesondere auch über die Möglichkeiten, Anlage-Immobilien in diesem Gebiet zu erwerben.

 

Dr. Diehl: „Herr Hartrampf, Sie sind als Immobilienexperte in Sachsen tätig, speziell in Leipzig und bevorzugt im Raum Chemnitz. Warum gerade Chemnitz?“

Hartrampf: „Ja, die Frage haben wir uns auch gestellt, als wir den Standort Chemnitz gefunden haben und die Frage ist uns ganz oft von anderen gestellt worden. Chemnitz ist unter allen deutschen Städten sehr spät und ganz unbemerkt von der Weltöffentlichkeit in das Rennen um die Steigerung der Immobilienpreise mit eingetreten. Chemnitz ist ein alter Industriestandort oder etwas vornehmer ausgedrückt, das sächsische Manchester. Positiver ausgedrückt sagt man, dass Dresden die Stadt ist, wo das Geld verwaltet wird; Leipzig die Stadt ist, wo das Geld ausgegeben wird und Chemnitz die Stadt ist, wo das Geld verdient wird.  Chemnitz hat ein höheres Pro-Kopf-Einkommen als das Pro-Kopf-Einkommen des allseits als prosperierend bekannte Leipzig, und Chemnitz ist die dritte sächsische Universitätsstadt. Chemnitz ist eine der großen Städte ganz oben auf der Liste der neuen Bundesländer und Chemnitz hat als Produktionsstandort eine gute Entwicklung und eine sehr diversifizierte Industrie mit langer Tradition – und so gibt es noch unzählige Beispiele, die für Chemnitz als Standort sprechen.“

 

Dr. Diehl: „Sie beschreiben eine bemerkenswerte Entwicklung, die Chemnitz genommen hat. Wenn man das 1. Mal in Chemnitz ist, sieht man ja auch wie lebendig, bunt und attraktiv die Stadt ist. Wie schätzen Sie die weitere Perspektive der Stadt ein? Welche Zukunft hat Chemnitz Ihrer Meinung nach?“

Hartrampf: „Chemnitz ist, wenn Sie nach meiner persönlichen Meinung fragen, erst ganz am Anfang. Man kann dies sehr gut in unserer Branche abbilden über das Preisniveau. Wo in Leipzig die Mieten lange Zeit wie festgenagelt waren – wir haben uns speziell hier in unserem Bestand in Leipzig gewundert – waren es erst etwa 5,00 Euro pro Quadratmeter und mittlerweile sind es 10,00 Euro, 11,00 Euro sogar 12,00 Euro. Und diese Zahlen beginnen Normalität zu werden.  Dagegen sind die Mieten in Chemnitz einheitlich in den bürgerlichen Lagen bei 5,20 Euro pro Quadratmeter in der Ist-Vermietung. Aber wenn neu vermietet wird, wird häufig schon für 5,60 Euro oder 5,80 oder 6,00 Euro im Bestand abgeschlossen. Neubauten bringen aber auch in Chemnitz beginnend bei 10,00 Euro den Quadratmeter – das alles auf Basis niedriger Einstandspreise. Das setzt im allgemeinen Verständnis eine Entwicklung in Gang, die eine Stadt anziehend macht. Die Stadt hat weiteren Zuzug, die Bevölkerungszahl wächst in Chemnitz im sechsten Jahr in ununterbrochener Folge. Die Konsequenz ist neben einer wachsenden Bevölkerung auch eine gestiegene Nachfrage auf dem Mietmarkt. Die Miete ist die bestimmende Kennziffer für die Preisentwicklung. Ich sehe in Chemnitz noch sehr viel Potenzial nach oben.“

 

Dr. Diehl: „Also auch ein Standort mit Zukunft und ein Standort für Anlageimmobilien?“

Hartrampf: „Definitiv. Ganz klar.“

 

Dr. Diehl: „Wer in C- oder D-Lagen investiert – da gehört ja Chemnitz als Stadt sicherlich dazu – dem wird allgemein geraten, dass er sich die Bewertung des Standortes ganz genau anschauen sollte. Vor allem Bevölkerungsstruktur und Vermietungsgeschwindigkeit, die Dinge eben, die man im Allgemeinen als Microstandort bezeichnet. Wie sieht das in Chemnitz aus?“

Hartrampf:  „Wissen Sie, C- oder D-Lage, das weckt Assoziationen wie A ist besser als B und C ist besser als D. Schauen wir uns einmal ganz kurz diese Bewertungen an: Die Kriterien sind im Allgemeinen bekannt. Das Kriterium „A“ ist im Wesentlichen zu erfüllen durch die drei großen Städte München, Berlin und Hamburg in Deutschland. Dann wird es schon „B“ und B klingt weniger als A, aber Leipzig z.B. als eine der Städte in Deutschland mit der völlig unbestritten besten Entwicklung in den vergangenen Jahren eine B-Lage zu nennen, das klingt ja fast schon ein bisschen despektierlich. Die Definition von „D“ ist die eines regional fokussierten Zentrums. Das trifft auf  Städte ab einer gewissen Größenordnung zu. Also Großstädte sind nicht unbedingt sprachlich definiert – aber beginnen  im allgemeinen Verständnis bei 100.000 Einwohnern. Sicherlich ist Chemnitz mit 254.000 Einwohnern ein regionales Zentrum. Hier spricht man vom Tor zum Erzgebirge, und es herrscht sicherlich ein gut aufgestelltes Angebot an Arbeitsplätzen. Dies bedeutet in der Auswahl der Immobilien, besonders bei der Vermietungssicherheit, dass Chemnitz in der letzten Zeit einen dramatisch gesunkenen Leerstand hat. Wenn noch Leerstand ist und statistisch ist noch Leerstand zu beobachten, ist der zu finden in den sogenannten Typenbauten. Das sind Massenbauten des alten DDR-Systems, die heutzutage zumindest unsaniert nicht mehr mietattraktiv sind. Ansonsten gibt es keinen Leerstand und dieser Standort ist, ich sagte es schon „gut unterwegs.“

 

Dr. Diehl: „Mit welcher Rendite kann ein Käufer solch einer Wohnung rechnen?“

Hartrampf: „Wir bieten in unserer Selektion Wohnungen an, die nach unseren Kriterien wie eine ruhige Lage, gute Qualität, guter Grundriss, Balkon, gutes Umfeld, guter baulicher Zustand und gute technische Überprüfbarkeit haben. Bei Wohnungen, die all diesen Kriterien standhalten, bieten wir den Käufern Renditen von 4,2 % bis 4,7% an. Das ist nur eine Zahl. Auf das Ergebnis bezogen heißt das, unsere Erwerber können eine Immobilie für sich selber kaufen im echten Einzeleigentum, und können bei einem zugrundeliegenden Bankzins von 2,00 % mehr als 2,00 % für die Tilgung aus Mieteinnahmen aufbringen, ohne eigene Liquidität bemühen zu müssen. Das ist, wenn Sie so wollen, das Besondere an Chemnitz“.

 

Dr. Diehl: „Die Käufer können also von Ihrer Expertise profitieren, mit der Sie die Wohnungen ausgesucht haben. Und welche Serviceleistungen bieten Sie Ihren Kunden darüber hinaus?“

Hartrampf: „Der Kunde kauft bei uns die ausgewählten Immobilien unter folgenden Aspekten eines Sicherheitspaketes: Anfangs geben wir Mietgarantien, wir geben Reparaturgarantien, wir versorgen die Kunden mit der Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum und wir begleiten den Kunden bei der Finanzierung. Somit erwirbt er ein rundum funktionierendes Produkt.“

 

Dr. Diehl: „Also Chemnitz als aufstrebende Stadt hat noch ein großes Steigerungspotential Ihrer Meinung nach, und da wird sich in den nächsten Jahren noch viel tun in Chemnitz, oder?“

Hartrampf: „Korrekt, genauso ist es„

 

Dr. Diehl: „Da gibt es also einen funktionierenden Markt, und Sie rechnen stark damit, dass die Entwicklung dort positiv weitergeht?“

Hartrampf:  „Es hat gerade angefangen, dass in Chemnitz die Preise begonnen haben nach oben auszubrechen. Und das ist, obwohl ich nicht in die Zukunft sehen kann, ein Zeichen dafür, dass speziell in Chemnitz noch deutlich Luft nach oben ist. Alles andere wäre nicht nachvollziehbar für mich. Das wird ganz deutlich in unserer Standort-Auswahl, die das dokumentiert. Wir möchten mit unserem Bestand und für unsere Kunden einen Standort anbieten, der Potential hat und wo eine Steigerung mitgenommen werden kann, die wir in den Städten wie Hamburg , München und Potsdam so nicht mehr anbieten können, weil diese Steigerungen dort längst gelaufen sind.“

 

Dr. Diehl: „Das spiegelt sich also auch in den Preisen wider und ist somit auch für Kunden interessant, die ein kleineres Budget zur Verfügung haben. Und es lohnt sich dann auch für Menschen, die nicht so viel investieren wollen, Sie nach dem passenden Angebot im Bereich zwischen 50.000 und 120.000 Euro zu fragen?“

Hartrampf: „Ja, genau. Unsere Kunden, das sind Menschen, die den Wunsch haben, echtes einzelnes Wohneigentum und keine Fondsbeteiligung oder strukturierte Anlage zu erwerben. Die gewillt sind, ganz konkret eine Wohnung mit entsprechendem Preis und den Quadratmetern zu erwerben, die dann ihnen gehört. Das geht in Chemnitz tatsächlich zum Preis von 50.000, 80.000 oder 120.000 Euro und gibt dem Erwerber Sicherheit.“

 

Dr. Diehl: „Da bin ich mir sicher, dass es eine Menge Interessenten gibt, die gerne auf Ihr Angebot zurückkommen und sich bei Ihnen informieren wollen. Vielen Dank für das Gespräch, Herr Hartrampf.

Hartrampf: „Sehr gerne.“

 

Dr. Diehl: „Oder wollten Sie dazu noch etwas abschließend sagen?“

Hartrampf: „Ja, ich dachte mir, mit einem Augenzwinkern, wir sollten Ihnen im Anschluss an unser Gespräch, wo man sich noch einmal zusammensetzt, vielleicht einen entsprechenden Vorschlag machen, welche Immobilie man Ihnen in Chemnitz anbieten kann.“

 

Dr. Diehl (lacht): „Vielen Dank also im doppelten Sinne, Herr Hartrampf.“